森井のコラム

2016年7月5日

インフラファンドの将来性

資源のほとんどない日本列島。

昭和の列島改造で急成長した日本のエネルギー、交通、通信などの老朽化が問題になっている公共インフラ。

近年話題の中心は、投資ファンドでの資金供給に見合ったものが中心となり、FIT制度に支えられた再生エネルギーファンドが脚光を浴びています。

ソーラーにおいては早くも上場がなされ、話題を浴びていますがFIT制度の宿命上売電価格の時限を見据えているためその他のエネルギー施設の追加を含め大きな外部成長がなされないと資産価値の急速な低下が避けられません。

ソーラーは20年を限度とした収益物件ですので、通常の売電価格からすると採算性に永続性はありません。

従って、バイオマスや風力、地熱や水力などの他のエネルギー施設をどんどん追加して行かないと投資口価格はどんどん下がります。

また、評価上問題になるのが、これは不動産なのか単なる物件なのかという事です。

当然すべての施設は土地の上にあり、所有権や借地権、地上権や一時賃借権に基づいて土地の利用がなされていることから、どう見ても不動産と言わざるをえないようにも思えますが、宅建のライセンスを持たずに取引に介入している業者の多いことは今後トラブルの原因になるでしょう。

大半の、個人事業主や中小企業の購入物件は、既に廃止された購入時即時償却による税務効果が主な目的を占め、ややダーティーな取引が横行していました。

既に償却された中古物件は、今多く出回っていますが一般の投資対象としては不向きなものが多いようです。

ファンドの対象となるものは、大型施設でコンプラの問題は排除されているものですが、通常の不動産と違い出口戦略は非常に作り辛いのでソーラー以外の大規模施設の追加が急務となるでしょう。

バイオマスの燃料コストの安定化や、風力施設の破損リスク軽減、地熱発電所計画時の自然公園法や温泉組合また水利権との調整などそれぞれ特殊な要因をまとめて行かないといけません。

一件不動産鑑定と関係なさそうですが、元々温泉権や、国立公園内のホテル、鉱山の調査における掘削の難易度調査など、昔多かった評価経験が役立っています。

資源の少ない日本列島どう生かすか、少しでも役に立ちたいですね。