森井のコラム

2013年10月1日

容積率移転について

都市部における土地の有効利用で意外と見逃されている余剰容積率。

高度利用がなされるような容積率が高い地域でもその持つ容積率が利用出来ずに、放置されているものが多いことに気が付きます。

東京都市部での、首都高速道路上に人工地盤を建設し、この上の容積率を隣接地に売却するアイデアが提言されるなど、徐々にその効用が着目されるようになってきました。

また、都市公園の容積率などはほとんど利用されていないものも多く、今後の検証が注目されます。

ざっと思いつくだけでも、以下のものを挙げることができます。

1.都市の公園
2.寺院などの宗教施設
3.高圧線(電線)下地
4.歴史的建造物等の低層利用地
5.スタジアムや浄水施設などの公共施設
6.鉄道敷上の容積

なお、6 については、東京駅容積率の移転が実現化していることは皆様の記憶にも新しいのではないでしょうか。


これ以外においても、様々な場所での有効利用の可能性があり、所有者が直接に利用しなくとも隣接地権者との共同開発により、大きな容積率移転が可能なものが多くあります。

この際、容積率売買、一般的には空中権売買などともいわれる権利移転を行うことで、資金化の可能性もあります。

都市への人口集中は進みつつあり、今後都市部での容積率の有効利用はますます脚光を浴びるでしょう。


これらを行う上で、求められるのが適正な権利移転にかかわる評価です。

単純な容積単価を乗ずるのではなく、個別具体的な観点での再有効利用を分析し、その移転効果を客観的に把握することと、それを適正に配分することが事業の成功に大きなウエイトを占めます。

このような第三者としての立場で、客観的な移転価格評価を行い得るのは不動産鑑定におけるノウハウのみです。


我々は、都市開発における長年の経験と実績で皆様の資産をより有効に活用するお手伝いを致してまいります。

写真1
写真2